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我的搜狐 搜狐微博 QQ好友 白社会 开心网 人人网 豆瓣 i贴吧 手机 “新政”流产楼市“疲软” 房地产占地方收入四成 追逐GDP欲望难自制 地方政府心态纠结 在21世纪的第一个10年，楼市成了支撑中国经济增长的重要因素之一。"卖土地、搞开发"这种省时、省力的GDP增长模式，已经让一些地方政府产生了深度依赖。2011年开始，在中央"调整经济增长结构"的大背景下，楼市发展被一条条政策所"抑制"。而已经习惯用这种方式为GDP增光添彩的地方政府，再也坐不住了 法治周末记者 李 飞 发自安徽芜湖 很难想象，一个三线城市的政务中心附近聚集着6处正在开发的商业楼盘。而与寸土寸金的“北上广深”不同的是，这里的楼盘更显大气，仅在建楼盘都很难一眼望尽。这里就是急欲挣脱楼市调控枷锁的江边小城，芜湖。 “政府附近还算郊区，随便一个楼盘都大的吓人，如果往江边走，楼盘更多,利记网，大多是新盘。”陈英宏指着车窗外一处标有“柏庄观邸”字样的楼盘对法治周末记者说，“光这个盘就200多亩，现在都卖到6000多一平了，芜湖一个三线城市，哪里来那么多人买呢？反正我是买不起。”作为当地的出租车司机，陈英宏见证了这两年芜湖市房地产的飞速发展。然而他的收入并没有随着楼盘的数量水涨船高，只能望楼兴叹。 因为一条撑不过三日的楼市新政，芜湖成了继佛山、成都、中山之后，又一座楼市政策微调“流产”的城市。至此，全国通过税费优惠、土地出让以及购房补贴等环节刺激楼市成交的城市已经超过18座。地方政府各显神通以缓解限购“紧箍咒”的行为背后，折射的是心中渴望松绑的急切。 “三日新政“过后，包括万达广场在内的部分区域，楼盘销售逐渐陷入胶着状态 对芜湖镜湖区万达广场的售楼人员来说，2月的工作就像在坐过山车。 2月11日，万达广场以推出多套小户型精装公寓房正式开盘。这是在芜湖调控新政出台后仅两天，接待处人声鼎沸。然而这种场景仅仅维持了一天就开始趋于冷淡，因为2月12日，调控新政已然叫停，也浇灭了购房者的满腔热情。 “我们以为搭上了顺风车，结果没走两步就抛锚了。”该楼盘售楼处工作人员陈某回忆起当时的感受说。 2月17日，记者来到芜湖市区实地走访发现，“三日新政”过后，包括万达广场在内的部分区域，楼盘销售逐渐陷入胶着状态。其弋江区中档楼盘，销售份额多不足三分之一，而位于开发区的楼盘，则更显惨淡。一处名为紫金观邸的开发区楼盘，甚至打出“购房春天来了，抄底价买立赚”的促销口号，以吸引购房者以投资心态入市。其工作人员告诉记者，该楼盘在芜湖算中上水平，而且在电视上已经持续宣传多时，算是当地知名楼盘。但直到记者离开时，该售楼处仍鲜有人问津。 而受楼市牵连的，还有房屋中介市场。 自2月15日起，连续4日，芜湖市雅居房屋中介都没开出一单房屋买卖业务，购房者多是来询问而非下单购买，即使优惠条件与楼盘环境都令购房者满意，购房者仍会选择观望。当记者上前咨询时，其置业顾问显得心不在焉。他告诉记者：“芜湖房地产的运气实在不算好，2010年开发商刚刚开始大举进入，房地产调控就开始了，与楼市最疯狂的时候擦身而过。现在不仅他们一家，市内其他同行的中介业务也都不好做。”受新政“流产”的影响，原本中介以为能重新振奋起来的楼市交易又回归了疲软。 该顾问透露，自2011年下半年以来，芜湖当地的万科城、三潭音悦以及苏宁城市之光等推出的新盘均受到宏观政策调控的影响，尽管诸多楼盘不断调低均价，仍遭遇量价齐跌的“滑铁卢”，连带芜湖土地市场的冷清。 据了解，2011年全年，芜湖土地平均溢价水平仅11.3%，较上年下滑40.8%，并多次流拍重挂。 而前几年大举开发的结果，也带来了当地楼市的快速扩容。“2009年前后，不少开发商高价拿地的项目已经陆续进入销售期，但是碰上前两年市场并不尽如人意，又舍不得降价,全讯网，因此造成了大量房源滞销。”芜湖立研地产研究中心分析经理王毓文介绍说。 芜湖市房地产业协会提供的数据也证实了这一观点。截至今年1月5日，芜湖当地可售住宅已达17817套，库存量创历年新高，开发商未来两年仍将面临巨大销售压力，可能成为市场隐患。 这些压力，连带房地产市场周边产业的萧条，将对芜湖当地GDP产生多少影响？记者为此前往芜湖市政府了解相关情况，但被工作人员告知关于房地产方面的所有采访申请都已暂缓，不予接洽。而当地房管部门与新闻办电话亦始终无人接听。当地房地产协会工作人员透露，如今芜湖市房地产相关部门对媒体采访相当回避，以免再受到舆论压力。 若非2011年末房地产市场受政策调控显著，房地产开发投资将可能占到芜湖地区GPD的25%以上 2005年，合肥市政府搬迁到新的政务区，由此带动了政务新区房地产大开发。但由于配套设施跟不上，整个新区至今犹如空城一般，空置率居高不下。而同样经过搬迁的芜湖市政务中心与其周边的多处楼盘，恰似合肥发展模式的翻版。 不仅是房地产开发，芜湖市的整体经济发展也一直在以合肥为目标。据芜湖市统计局核算，2011年芜湖实现地区生产总值(GDP)1658.24亿元，经济总量位居全省第二，而经济增速则连续8个季度保持全省第一。 如此骄人的成绩中，奇瑞汽车、海螺水泥等芜湖当地标志性企业的贡献自然毋庸置疑。但即便如此，对芜湖市财政来说，最依赖的仍然是房地产。 据芜湖市房地产业协会提供的数据显示，2011年1月至12月，芜湖市房地产开发投资达到386.05亿元,百家乐网址。这一数字占芜湖全年地区GDP的23.28%。而在这巨额比例的背后，竟是当地房地产投资同比涨幅的连续下降，从2011年前9个月同比增长34.87%降至全年的24.75%。也就是说，若非2011年末房地产市场受政策调控显著，房地产开发投资将可能占到芜湖地区GPD的25%以上。 “由于房地产市场调控与宏观经济紧缩政策的此站也可下载,www.7788001.com,overhead in birds , military 重重压，开发企业无论是开发贷款还是已售房中国的体育吧地址url是：www.laotiba.com人按揭贷款，资金都难以及时到位。而年底工程款的结算也急需开发企业准备大笔现金，因此开发企业会有意识地调整了投资节奏，放缓了投资步伐。而这也会使依赖房地产业的地区GDP受到一定影响。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉法治周末记者。 芜湖现象并非个例。在不少城市，房地产投资都是拉动当地经济增长的主要力量。 据国家统计局统计，2011年全国房地产开发投资61740亿元，在固定资产总投资中的比重占到20%，初步估算房地产投资在整个GDP增长中的贡献率将超过10%。如果再算上对建材、家居产品的需求，中国房地产业对GDP的贡献率甚至会更高。因此，当房地产市场出现紧缩，地方经济发展的速度必将减缓。 那么，房地产相关收入在地方政府的财政收入中究竟占有多高的地位？从芜湖市身上也可了解一二。 记者从芜湖当地网站365家居网了解到，2011年芜湖市土地收入达到83.7亿元。再加上芜湖财政数据显示，当年房地产行业的入库税收达到42.5亿元。两项税费总计高达126.2亿元。而芜湖全年的财政总收入才286.8亿元，房地产相关收入占地方政府全年收入的四成以上。 这还仅是受到房地产紧缩政策冲击之后的数字。2010年，仅芜湖土地出让金就达到116.3亿元，比2011年高出30多亿元，而这一巨大差额将直接体现在地方政府的财政收入中。难怪地方政府急于摆脱楼市调控的枷锁。 这种地方对于财政收入和GDP业绩难以自制的追逐欲望，成了让地方财政陷入困境的推手之一 面对政策调控的重要，地方政府只能在招商引资上煞费苦心。 记者从芜湖市赤铸山东路某项目开发商处了解到，为开发当地鸠江新区，芜湖市政府曾大力“招商引资”，甚至承诺开发商可“分区域付款”。“比如我们的项目，在A区总建筑面积20万平方米整体交付之后，再考虑交付B区的土地款。”该方式得到了不少国内大型开发商的青睐。 也因此，让市区人口不足130万的芜湖，坐拥几十个开发商在建项目，其中苏宁环球斥资100亿元筹建80万平方米的住宅、20万平方米的商业配套面积，万科、恒大等地产龙头也竞相在市政府新址两侧争相开盘。而本土老牌房地产开发商中，芜湖伟星置业的地产项目更是高达11个。 但在经历房地产调控一年之后，房地产销售速度放缓，银行信贷也趋于紧张，当地开发商已经出现资金链吃紧的状况。“如果当地房地产市场始终不能转暖，那么当时未支付的分区域付款反而可能成为压断资金链的最后一根稻草。届时，地方GDP无疑会受到波及。”上述开发商告诉记者。 面对如此多的开发项目，不仅开发商，芜湖市民也难以消受。 记者在芜湖实地调查时了解到，跟陈英宏一样，芜湖市民对目前房价普遍表示很难接受，认为收入增长速度赶不上房价增长的速度。而通过夜间走访数个新建的大型生活区后，记者也发现不少小区灯光暗淡，如弋江区常见的40户左右的新建居民楼中，亮灯住户往往不到15家，空置率或超过一半。 对此，尹伯成认为，“芜湖近几年GDP增长速度非常快，其中房地产的增长速度更是GDP的一倍以上，是拉动当地经济增长的主要力量。可一旦当地房地产投资开始放缓，将会直接影响地方经济的增长速度，甚至可能导致地区GDP下滑，地方经济出现负增长。这种地方对于财政收入和GDP业绩难以自制的追逐欲望，成了让地方财政陷入困境的推手之一。” 一边得兼顾中央的坚持房地产调控不放松政策；另一边还得想办法保持地方财政收入。地方政府纠结的心态让其松绑房地产的冲动愈发强烈 “地方政府其实也有自己的苦衷。”芜湖房地产协会开发办刘主任对法治周末记者透露，“长期冰封的楼市对地方政府的财政收入形成了制约,全讯网。于是很多地方政府都只能想办法进行微调突破。” 据易居房地产研究院统计数据显示，我国房地产类收入和土地出让金的加总，约占地方政府总收入(地方财政收入加地方政府性基金收入)的一半。地方财政受制于土地收入的程度可见一斑。 而在房地产经济面减速，财政收入缩水的同时，地方政府的各项任务却并未减轻，反而愈发沉重。不但传统的各项支出必须逐年增长，保障房建设、农田水利建设以及民生建设等重担更是无法回避。早在2009年，发改委、财政部等部门就出台政策规定，土地出让金中的10%必须用于保障房建设。而2011年的中央一号文件中，地方政府也被要求从土地出让收益中提取10%用于农田水利建设。 对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对法治周末记者表示，土地财政作为地方政府的“第二财政”，用于公共事业建设无可厚非。但问题在于，持续地向土地施加收入压力，将使得本已受到紧缩性调控政策重压的土地财政更为捉襟见肘,皇冠网。而地方政府为了保持增长，就不得不冒着被问责的风险，挑战房地产调控的政策底线。 以此次芜湖楼市新政为例,博彩开户，其中包括了购房补贴、买房落户和人才补贴等多项优惠，甚至不惜动用本来就稀缺的财政资金对购房者进行补贴，以激活房地产市场。不难看出地方政府在重压之下的无奈。 但住建部政策研究中心副主任王钰林认为，由于目前是楼市宏观调控的关键时期，也是政策的敏感时期。很多其他地方政府也在跃跃欲试，准备出台相应的救市政策。如果让越来越多的地方政府加入救市行列，那么中央的房地产调控政策将有可能半途而废，好不容易取得的宏观调控成果也将毁于一旦。 “一边得兼顾中央的坚持房地产调控不放松政策，另一边还得想办法保持地方财政收入。地方政府纠结的心态让其松绑房地产的冲动愈发强烈。如果要遏制这股冲动，首先得改变片面向土地财政层层施压的旧习。”顾云昌表示。 链接 佛山松绑限购仅维持不到一天 2011年10月11日上午，广东省佛山市住建局在网站上发布公告称，10月12日起放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。可当天23时24分，该局又在网站上通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。 成都限购松绑“一周游” 成都房管局在2011年11月11日召集当地开发商开会，表达了两条政策变化，（五湖四海全讯网 www.5566001.com）；一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权，（全讯网地址www.5566001.com）；二是在全款付清的情况下,金都娱乐城，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。22日官方新闻稿则转而宣布：继续执行原有限购政策。 中山松绑暗中提价 2012年2月1日，据媒体消息，广东中山楼市限价标准暗中由5800元/平方米升至6590元/平方米，从1月23日起网签系统已开始执行6590元每平方米的限价标准，相比之前的标准5800元每平方米，提高了790元，成为全国首个限价松口城市。中山市住建局局长陆德华在接受采访时表示，“新限价令”细则尚在酝酿中。 (责任编辑：admin) |